美国地产投资有关的理财和避税问答

美国地产投资有关的理财和避税问答
许多来美投资房产的客人都会问到如何管理房产的财税问题，比如，有哪些费用是可以抵消出租收入的，买卖房产要征收多少税？针对客户提出的问题，通过问答的形式做一个总结。

问：投资房产，我要交哪些税？
答：每年的房产税是板上钉钉。如果出租，收益还需要作为个人收入上税。但是国税局把出租收入定性为被动收入，不是日常经营的主动收入，所以不需要交额外的社保医保税（15.3%）。如果出售房产，还需根据你持有房产的时间，按照短期或者长期收益来加税，他们的利率是不一样。

问：短期或者长期收益怎么区分，如何选择？
答：短期收益是指在一年内买卖房产，并且有收益。长期收益是指在一年之后买卖房产，并且有收益。

通过这个图可以看出长期资产增加的征税起点高，税率低，所以建议持有至少持有一年以上。国税局还规定，如果你购入首套房产超过五年，并且居住超过两年，当你出售时，可享受最高增加收益500,000美元的免税。

问：投资房出租，有哪些费用可以抵消出租收入？
答：基本上任何与出租有关的费用都可以抵消。比如按揭利息，房产折旧，地产中介费，专业服务费。广告费。还有很多费用还要靠您自己去挖掘。

问：房产折旧是怎么计算的？
答：房产折旧是一笔大的费用开支，但他是隐性的。房产普遍都是在升值，虽然你的房产会折旧，但是折旧的速度远远低于升值的速度。因此，你不但可以把折旧的费用用来抵消出租的收入，还可以坐收房产升值。居民住宅的折旧年期是27.5年，商用房产的折旧年期是39年.

问：折旧费用有没有弊端？
答：既可以抵消出租收入，还可以坐等升值，这么美的事可不容易实现。国税局固定：当你出售房产并且得到收益，要对折旧征收25%的税，征收额度与收益相等。举个例子，购入300,000房产，年折旧10,909，十年的折旧就是109,090，十年后卖出挣得350,000。这时候你的收益应该是350,000-(300,000-109,090) =159,090, 这时候，你不但要要交15%的长期增值税（159,090），还要补交25%折旧（109,090）。如果增值小于折旧，以增值为基点。

问：有没有方法可以折旧追回税以及增值收益税？
答：不交税是不太可能的，但延迟交是可以实现的，具体能拖多久，就要看您的操作了。美国有一种税规交Sec 1031 Exchange，通过和别人交换类似房产，达到避税的效果。许多投资者借用1031exchange避开折旧追回税和增值税，并且借用手上的资产充当杠杆抵押，交换更大的资产。1031exchange有许多规定，会在今后的文章中专门探讨。

总结：通过地产合理避税，不但可以大大的减少开支，做的好也会大大的增加收入。但是这需要专业人士的操作。我司和专业的地产公司合作，为投资者提供一站式的投资理财服务，相关地产问题可联系美国亨德森地产公司(Henderson Real Estate) 972-231-5189.

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