加州ADU项目常见问答集之一（后屋加建,车库改建屋主需要知道的）

1.ADU是什么？
根据州政府最新法律参议院法案第1069条的定义：ADU是第二个居住单位，具有完备的独立生活设施，可供一个或多人居住，一般而言具有以下三种形式：
独立式：这种单位独立于主体建筑之外；
附建式：这种单位贴邻建于主体建筑旁边；
改建式：在主体建筑内的空间（例如一个主卧）改建为一个独立居住单位
2.一个房屋可以加建几个ADU？
根据新的州法，一个独立屋所在的土地上只允许加建一个ADU。
3.符不符合ADU的加建条件？
根据州政府最新法律参议院法案第1069条，原则上只要是独立地权上面的独立房权都有机会进行ADU的建设。但是具体是否可以得到审批，也要看地方政府相关的法律法规条文，要符合容积率丶地面覆盖率丶退界丶控高等多项规定。如果有些规定明显与州法相抵触，可以去地方政府抗辩，要求释法。确有抵触，按照规定应该与州法保持一致。
4.需要准备什么资料？
ADU的建设与一般房屋的加改扩建流程是一样的，准备的资料也相同。唯一一点是州法有规定：如果场地周边0.5英里范围内有公交站点的话，加建ADU可以不考虑停车位，这将对是否能盖ADU丶能够盖多大有决定性的影响。因此在提交报建资料时应明确在总图上显示最近公交车站点到场地的步行距离。
5.申请扩建周期多久？
目前情况，政府申请批文3~6个月，加建建设时间3个月，改建车库1个半月。
6.加建ADU以后地税要上涨吗？
加建后，新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内，地产会升值，地税也会提高。
7.比如原房购买时70万，2000平方英尺，地税1.1。加建1000平方英尺相应地税是原值的1.5倍？
一般而言加建的成本肯定低于现价，加建1000平方英尺政府大概会用200块的单价来计算地税。简单计算的话原有房屋的地税是：70万*1.1%=7700元/年。加建的地税是：1000*200*1.1%=2200元/年。合计是9900元/年。假如这个房子现房上市，原有2000平方英尺价值70万，现在增建到3000平方英尺了，跟周边房价对应假定是100万，则新的买家需要交地税是100*1.1%=11000元/年。如此地税差距是1100元/年，30年的地税差距是3.3万，还是需要妥善考虑的。
8.加建部分的水电气可以另外再开户吗？
水电气是用原来的总表。不过一般ADU出租比较多，我们在建设的时候，可以自己加分表分开计量。分表施工的时候自己安装，将来自己抄表就可以了。一般当地政府不会要求单独开户，但是如果房主要求单独开户，有些时候也是可能的。这个需要具体分析。
9.加建的部分质量，保温隔热，水管电线卫生间的质量都可以和原单位相当？
是。但装修风格和档次不同。这是由于ADU毕竟与主屋的功能和用途不同，所以在材料选用和工艺要求方面的侧重点也不同。
10.加建对院子的绿化面积有什么要求？
ADU的建设需要满足场地的绿化指标，这个跟普通的加建要求是一样的。如果ADU是通过改建车库来实现的，那就对院子的绿化没有任何影响。
11.加盖的建筑物离围墙的距离有什么要求？
ADU的建设需要满足场地的退界，这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下居住单位的前退界需要满足20尺以上，后退界一般是15尺以上，而左右退界一般是5尺以上。而附属结构包括车库丶设备间等的退界可以从宽。涉及到车库改造的ADU，退界可以维持现状。
12.加建房屋的高度怎么考虑？
ADU的建设需要满足房屋的控高要求，这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下一般民宅采用木结构不得超过3层，高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺，那就只能是做两层建筑了。ADU的楼层数原则上不得超过2层。可以设在车库的上方，也可以在既有建筑物的2层，但需要有独立的疏散出口。
13.加建的面积有什么要求？
ADU的建筑面积最小是150平方英尺，最大是1200平方英尺。建设需要满足房屋的控高要求，这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下一般民宅采用木结构不得超过3层，高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺，那就只能是做两层建筑了。ADU的楼层数原则上不得超过2层。
14.加建部分可以用来出租吗？可以全部出租吗？
常规都是要求屋主必须住在其中一套里面，至于说是否长期入住，这个由屋主自定。涉及到贷款时，一般贷款银行也要求屋主必须自住其中一套才会批准发放贷款。所以屋主应该考虑这个具体要求，至少在手续办理期间应保证入住其中，至于事后如何还是应该权衡利弊。至于建成之后是否可以全部出租，由各个当地政府根据本地规范确定。
15. Condo 或者Townhouse可以加建吗？
不可以。由于是共用地权，而且在同一个地块上已经有超过1个居住单位了，因此不适用于ADU的法案。
16.需要政府验收吗？
是的，正常报建就是需要正常验收的。
17.加建后增加的面积如何向房产部门报备存档？
加建首先经政府审核通过，然后由检查人员按照工程进度逐步验收，当最终验收通过后政府就会颁发入住许可证，这就是ADU加建合法化的最后一步，然后就跟常规的程序一样进行向县政府报备存档。
18.如果仅是室内（含车库）改造，如增加厨房厕所功能，是否需要向政府申请？
车库的使用功能在建筑法规上是界定为附属构筑物，不能用于居住，也不能被记录为居住面积。如果增加厨房厕所等功能，相当于变更了建筑功能，需要更新为居住面积。因此肯定是需要向政府报备申请的。
19.加建ADU的费用，如果与另外单独买一栋房子出租相比，有何差别？
这是一个大问题。ADU的重大优势是没有单独买地的费用，相当于零成本拿到了建设用地，仅此一项就可以节约几乎50%以上的成本。同时ADU也不需要申请单独的公共事业配套如水电煤等，这些也极大地节约了施工费用。单独买一栋房子也不容易申请贷款，在财务上的成本是不言而喻的。
20.ADU的租户可以安排就近就学吗？
是的。美国的儿童教育一般都是就近入学，只要提供居住地址即可，不必要是自持物业。


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