投资美国房地产路径解析：直接买房没那么美

中美房价的巨大差距引起很多国内投资者的兴趣。日前，王石在美国所盖的楼盘被爆出抢购者多为中国人。
现在，基金也开始加入美国房地产投资大军。那么投资美国地产股票基金丶购买REITs产品，还是该到美国直接买房呢?我们为你一一解析。
1 住宅基金 复苏趋势已确立
“在国内的高房价下残喘，不如去攻占美利坚，投资美国房地产!”这是首只投资美国房地产住宅的基金——国泰美国房地产基金的口号。听起来豪气万分，其背后也有理性调研的支撑。
“美国经济的复苏已经是大势所趋，而美国的人口红利将推动房地产发展。”国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军告诉记者，和REITs的投资商业地产不同，国泰美国房地产开发基金将主动投资于住宅房地产开发链条上的上市公司，包括建筑商丶家具家电丶建筑建材丶房贷机构等，这些相关链条中的上市公司跟房地产景气度紧密相关，其股票表现也与房地产股联系紧密，如果美国房价涨幅为30%，相关产业链的上市公司利润增幅将不止30%。
支撑美国住宅房地产繁荣背后的是一系列数据分析，从美国每月住宅开工量数据可以看到，该数据2005年开始大幅下降，美国住宅价格整体水平也在2005年期间达到最高峰。金融危机爆发后，房地产泡沫破灭，住宅开工量接近底部，价格也进入盘整期。不过2012年以来，美国住宅型房地产价和量都触底反弹。从标普房地产开发商指数上看，历史高点在5668，而目前点位只有3581。
此外，美国人口增长导致美国房地产需求源源不断。吴向军说：“美国每年增长近300万人口，300万人要成立家庭，会形成巨大住宅需求。另外旧房换新，每年新增规模150万人左右，无论是首套还是改善，需求都在增长。而目前，美国供应量却是30年来的最低谷，上升的空间很大。”美国5大上市房企2012年刚刚开始扭亏为盈，2013年和2014年平均利润会翻番，而且距离上个周期的高点利润还有3至4倍之遥。估值只有20倍左右。
吴向军认为，美国房地产市场复苏的趋势已经确立，但距离以前的高点还有相当距离，确实是投资美国房地产的好机会。
2 REITs 拆分商业地产
简单来说，REITs就像一个公司。只要是能够产生固定租金收益的商业地产，就可以打包REITs上市实现资产证券化，对于买不起商场丶写字楼的普通人来说，买了这个自然能分享其持有的物业租金和增值收益。美国约有50%的房地产投资来自于REITs，REITs收取的租金稳定，并且租金增长长期高于通胀率。美国REITS的发展也引起境内投资者的关注。就国内而言，虽然资本市场还没有出现REITs的投资方式，但却有REITs基金，目前共有三只，国内消费者可以通过购买REITS分享美国商业地产的繁荣。
“在2007至2009年的次贷金融危机时，REITs经历了历史以来最大的回调，在2年内下跌约60%。2009年的3月份开始复苏，在最近4年(2009年至2012年)的年化总回报率约为20%。”好买网的分析师告诉记者，从房地产数据来看，近期住宅市场活跃程度继续增加，交易呈现出量价齐升的态势，目前新屋和二手房销售丶新屋开工数均处于历史低位，且处于稳步回升的阶段，20个大中城市的房价指数也处于底部。通常来说，一个房地产周期维持约7至8年，因此现在应该是属于美国房地产市场复苏的中期，针对美国房地产市场的投资品种依然具有一定的上涨空间。
3 直接买房 没看起来那么美
热门电影《北京遇上西雅图》中汤唯说Frank在西雅图的家卖掉，去北京只够买二环边上的俩厕所。很多人就是看到中美房价差距，开始寻求美国购房的机会。不过，真正在美国直接投资房地产却并没有看起来那么美。
“如果你有移民或者孩子海外求学的需求，在美国买房是不错的选择。但如果仅仅是投资就不划算了。”国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军告诉记者，从多年数据上显示，美国房地产价格走势和房产股票走势几乎一致，这就意味着投资股票的回报和直接投资房地产一样。但就成本而言，投资美国的房地产需要实地看房丶日常维护和托管，非常复杂，不如投资美国股票房地产简单。
香港汇金证券董事总经理马嘉阳曾经多次到美国考察房地产市场，她告诉记者，美国持有物业有非常复杂的税务规管，除成交价格之外，每年还要固定地支付国家丶当地州市各种各样的税项，将来如果要出售的话还要交付高额的资本税。
所以在投资前，各方面功课一定要研究细致透彻。另外的风险来自汇率，如果美元对人民币在未来继续贬值，那么未来即使房价增长，但从汇率上折算，收益会大打折扣。


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